Doit-on exiger une déclaration de
«garantie légale»?

Jeudi 1 novembre 2012 | Source: La Presse
La garantie légale est destinée à protéger l'acheteur d'une propriété contre les vices cachés. En théorie, elle n'est pas indispensable, car elle est inscrite dans le Code civil du Québec pour toute vente de bien, dont les maisons.

Toutefois, dans le cas des maisons, la garantie légale comporte un volet sur les titres et un autre sur la qualité de l'immeuble.

Concernant les titres, le vendeur doit certifier qu'il est vraiment propriétaire de la maison, au meilleur de sa connaissance, et que les titres sont exacts. Quant à la qualité du bâtiment, il doit se porter garant de l'absence de vice caché.

«Presque tous les notaires incluent une clause de garantie légale dans le contrat d'achat, affirme Me Yves Tourangeau, de chez Guilbert Simard Tremblay, avocats. Mais s'ils ne le font pas, la garantie légale s'applique quand même, à moins d'une exclusion précisément indiquée dans le contrat.»

Les devoirs du courtier

La loi oblige le vendeur à informer l'acheteur potentiel de tout ce qui pourrait nuire éventuellement à la valeur de sa maison, mais pas nécessairement par écrit. Le vendeur devra néanmoins fournir une déclaration écrite s'il transige par l'intermédiaire d'un courtier immobilier. Car ce dernier est tenu, depuis le 1er juillet 2012, de joindre à l'offre d'achat un formulaire rempli et signé par le vendeur, intitulé Déclarations du vendeur sur l'immeuble - terrain et bâtiments, circonstances et dépendances. On peut voir un spécimen de ce formulaire sur le site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Dans ce document de six pages, obligatoire pour les immeubles de moins de cinq logements, le vendeur doit répondre à des questions portant, par exemple, sur un historique de dégât d'eau, de fourmis charpentières, de radon, de MIUF, de pyrite ou encore de mort violente dans l'immeuble. Le courtier doit vérifier, dans la mesure du possible, les affirmations du vendeur.

Le rôle du notaire

La nouvelle réglementation, s'appliquant aux courtiers, ne touche pas ceux qui s'en passent. «Ceux-là ont avantage à consulter un notaire pour rédiger l'offre d'achat, indique Me Johanne Piette, spécialiste en droit immobilier à la Chambre des notaires du Québec. Car après, on ne peut plus changer les conditions.»

En plus de rédiger le contrat de vente, le notaire doit s'assurer que les titres sont exempts de vice: titres de propriété, certificat de localisation, données cadastrales, zonage, charges (taxes), etc.

Exclusion

L'exclusion de la garantie légale se voit surtout pour les propriétés laissées en succession ou revendues en reprise de dette par une institution financière. Dans un cas comme dans l'autre, les vendeurs ne connaissent pas bien cette maison, qu'ils n'ont pas habitée. «L'exclusion de la garantie légale ouvre la porte à une baisse du prix de vente, mais pas toujours, ajoute Me Tourangeau. Les institutions financières cèdent parfois une propriété en reprise de dette à 10 ou 15% de moins que la valeur du marché.

«Cependant, si un propriétaire désire revendre sans garantie légale, trois ans après l'achat, une belle vieille maison dans un beau quartier, il peut trouver preneur au prix du marché, si la demande est là», poursuit l'avocat.

«Mais avant d'acheter une maison sans garantie légale, on devrait se faire conseiller», avertit Me Tourangeau.

Ottawa ressere encore les règles hypothécaires

Jeudi 21 juin 2012 | Source: Radio-Canada
Pour la quatrième fois en quatre ans, le gouvernement fédéral modifie les règles en matière d’emprunt hypothécaire pour éviter une surchauffe du secteur immobilier et contrer le surendettement des Canadiens.

Comme le révélait Radio-Canada mercredi, le ministre des Finances, Jim Flaherty, a annoncé que la période maximale d’amortissement pour les prêts assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sera ramenée à 25 ans plutôt que 30 ans. Notons que selon l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, les prêts hypothécaires amortis sur 30 ans comptaient pour 40 % des hypothèques contractées en 2011-2012.

Le ministre Flaherty a aussi confirmé jeudi matin que les propriétaires pourront dorénavant réhypothéquer leur maison jusqu’à 80 % de sa valeur, au lieu de 85 %.

Ces changements seront imposés aux nouveaux emprunteurs dont le prêt est assuré par la SCHL, et ce, dès le 9 juillet. Ceux qui renouvellent un emprunt ne seront pas touchés.

De plus, le remboursement maximal brut du total des prêts hypothécaires des emprunteurs ne pourra plus à présent dépasser 39 % de leurs revenus, alors que le remboursement total des dettes d’un ménage (incluant entre autres les cartes de crédit et les prêts automobiles) passera de 45 % à 44 % de son revenu. Cette mesure vise à rendre les Canadiens moins vulnérables à un choc économique ou à une hausse des taux d’intérêt.

Moins de 5 % des nouveaux acheteurs seront touchés par ces changements et ne pourront pas devenir propriétaires, selon le ministre Flaherty. D’autres achèteront des maisons plus petites et moins chères, a-t-il ajouté. « Et je crois que c’est une bonne chose », a mentionné M. Flaherty, en soulignant que ces mesures visent tout particulièrement à refroidir le secteur des copropriétés à Montréal, Toronto et Vancouver.

« À Toronto en particulier, ce que j’ai vu et entendu [...], on parle d’une construction continue, sans restrictions, en raison d’une demande persistante [...], ce qui déforme le marché », a commenté le ministre.

Par ailleurs, le gouvernement n’assurera plus les prêts hypothécaires pour les maisons dont le prix d’achat est supérieur à 1 million de dollars.

L'économie canadienne en santé en raison de l'endettement?

En conférence de presse jeudi, le gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney, a de son côté tenu à prévenir les Canadiens qu’une tempête économique se prépare, les premiers nuages provenant d’Europe.

Selon M. Carney, la performance relativement positive de l’économie canadienne depuis la fin de la récession a essentiellement été alimentée par l’endettement, une donnée sur laquelle elle ne peut plus compter pour continuer à prospérer. L’endettement des ménages canadiens atteignait un taux sans précédent de 154,3 % de leur revenu au premier trimestre de 2012.

M. Carney a ensuite prévenu qu’il pourrait éventuellement décider de hausser les taux d’intérêt. Le taux directeur a été fixé à 1 % depuis septembre 2010.

Plus tôt jeudi matin, Jim Flaherty n’avait pas voulu commenter la possibilité qu’une hausse des taux d’intérêt survienne cette année au Canada. Il avait toutefois souligné que la Réserve fédérale américaine ne comptait pas augmenter les siens avant la fin de 2014, afin de stimuler l’économie américaine.

Une analyse de Desjardins publiée jeudi affirme quant à elle qu’en raison de la conjoncture mondiale, il sera très difficile pour la Banque du Canada de remonter ses taux directeurs avant l’automne 2013.



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